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최근에 집을 알아보다 보니 전세대출로 보증기관에 따라서 종류가 여러 가지가 있더라고요. 아마 신혼부부 혹은 동거 시에 가장 큰 문제가 같이 살 집을 구하는 걸 텐데, 소수를 제외하고는 대출을 알아보실 거 같아요. 제가 이번에 대출받으면서 겪었던 문제들이 있어서 저 같은 경우도 있을꺼 같아 공유해드려요.
저는 이번에 완공되어 처음 입주하는 오피스텔에 입주했는데, 일단 해당 건물이 관리 목적상 신탁이 되어 있어서 대출이 애로사항이 좀 있었습니다. 일단 신탁이 되어 있으면 인터넷 은행(카카오뱅크, 케이뱅크 등)에서는 대출 취급을 하지 않기 때문에 시중 1금융권 은행으로 찾아가세요!
대출비교는 토스나 뱅크샐러드에서 한꺼번에 조회해 보실 수 있으니 활용하시기 바랍니다.
전세자금대출 개요
전세자금대출은 ‘전세자금’을 담보로 은행이나 공공기관을 통해 대출을 받는 것입니다. 전세자금을 대출받고 이를 다시 담보로 잡는 구조입니다. 따라서 전세자금의 안전성을 고려해 대출을 설계하는 것이 중요합니다. 대부분의 전세자금대출 상품은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등의 보증서를 담보로 하여 안정성을 확보합니다. 전세자금대출은 대출 주체에 따라 정부지원 전세대출과 금융권 전세자금대출로 나뉩니다.
정부지원 전세대출
정부지원 전세대출은 국토교통부에서 주관하는 대출로, 주택도시기금의 재원으로 운영됩니다. 주요 상품으로는 버팀목전세자금대출, 신혼부부전용전세자금대출, 청년전용버팀목전세자금대출, 중소기업취업청년전월세보증금대출이 있습니다. 해당 대출은 1금융권 금리보다 낮으며, 일정 조건이 충족 시 신청하실 수 있습니다. 주택기금 홈페이지에 각 대출별로 요건이 잘 정리되어 있으니 참고하세요!
은행 전세대출
은행 전세대출은 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 기업은행 등에서 출시한 상품입니다. 은행 전세대출은 각 은행의 자금을 이용하여 대출을 해줍니다.
보증기관에 따른 대출 상품
전세자금대출 상품은 보증기관에 따라 다시 나뉩니다. 주요 보증기관으로는 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)가 있습니다. 대출한도는 보증기관이 정하기 때문에 동일한 보증기관의 한도는 어디서 대출받든 동일합니다.
주택금융공사(HF) 전세대출
주택금융공사 전세대출은 기본적으로 주택 전세금에 질권설정(담보 설정)이 없기 때문에 이사 시 편리하고 제한 사항이 적습니다. 근저당권이 많은 집도 은행 판단에 따라 대출이 가능하며, 법인 임대인이나 미등기 주택도 대출이 가능합니다. 단점으로는 대출한도가 무주택자는 최대 4억 4천 4백만 원, 1주택자는 최대 2억 2천 2백만 원으로 제한됩니다.
주택보증금융공사 전세대출의 경우 대출금액에 대한 보증료를 별도 납부하셔야 합니다. 따라서 금리가 비슷하더라도 서울보증보험 전세대출에 비해 추가 지출이 발생합니다.
서울보증보험(SGI) 전세대출
서울보증보험은 사적 보증기관으로, 정부 규제를 더 많이 받습니다. 1주택자 규제가 적고 대출한도가 무주택자는 최대 5억, 1주택자는 최대 3억까지 가능합니다. 그러나 법인 임대인, 근저당권 과다, 미등기 건물 등은 대출이 어렵습니다. 질권설정 절차가 있어 이사 시 번거로움이 있습니다.
서울보증보험 전세대출은 보증료가 이자에 포함되어 있고 보통 주택금융공사와 비슷한 금리가 산정되기 때문에 보증료면에서 유리합니다. 다만, 서울보증보험은 대출 실행 후 3영업일 이내 전입신고가 이루어져야 합니다. 따라서 새로운 집 잔금일과 기존 집 보증금 돌려받는 날이 차이가 많은 분들은 이용이 어렵습니다.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출
주택도시보증공사 전세대출은 전세안심대출로 불리며, 소득이 적거나 무소득자도 대출한도가 많이 나오는 것이 장점입니다. 최대 전세금의 70%~80%까지 대출 가능하며, 중소기업취업청년 전월세보증금대출은 전세금의 100%까지 대출이 가능합니다. 다만 1주택자는 최대 2억 원, 전세금이 수도권 7억, 비수도권 5억 초과 시 대출이 불가합니다.
주의사항
전세자금대출을 받는 경우, 임대인은 전세보증금을 세입자에게 반환하지 않고 은행에 반환해야 합니다. 보통 대출금액에 120%를 채권최고액으로 설정하기 때문에 예를 들어 1억 대출이 있으면 보증금 반환액 중 1억2천만원은 은행에 가게 되고 은행은 정산 후 잔액을 다시 임차인에게 송금해주는 구조입니다.